ก่อนซื้อขายบ้านรู้จัก! ภาษีธุรกิจเฉพาะ คืออะไร ใครต้องจ่ายบ้าง

การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์มีค่าใช้จ่ายหลายส่วนที่ต้องพิจารณา นอกเหนือจากราคาซื้อขายแล้ว หนึ่งในนั้นคือภาษีธุรกิจเฉพาะ ซึ่งเป็นภาษีที่ผู้ขายบางรายต้องรับผิดชอบ การทำความเข้าใจในรายละเอียดของภาษีประเภทนี้จะช่วยให้เราวางแผนการเงินได้อย่างรัดกุมยิ่งขึ้น เพื่อให้การซื้อขายเป็นไปอย่างราบรื่น

ภาษีธุรกิจเฉพาะ คืออะไร?

ภาษีธุรกิจเฉพาะ คือ ภาษีทางอ้อมประเภทหนึ่งที่จัดเก็บจากการประกอบกิจการบางประเภทตามที่กฎหมายกำหนด โดยกรมสรรพากรเป็นผู้จัดเก็บ สำหรับวงการอสังหาริมทรัพย์ ภาษีนี้จะเกี่ยวข้องโดยตรงกับการขายอสังหาริมทรัพย์ที่เข้าข่ายเป็นการค้าหรือหากำไร ซึ่งมีเงื่อนไขด้านระยะเวลาการถือครองเป็นปัจจัยสำคัญในการพิจารณาว่าผู้ขายต้องเสียภาษีประเภทนี้หรือไม่ นับเป็นต้นทุนสำคัญอย่างหนึ่งในการโอนกรรมสิทธิ์ที่ผู้ขายจำเป็นต้องศึกษาทำความเข้าใจอย่างละเอียด

กิจการหรือธุรกิจที่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ

นอกเหนือจากการขายอสังหาริมทรัพย์แล้ว ยังมีกิจการอีกหลายประเภทที่อยู่ภายใต้บังคับของกฎหมายให้ต้องชำระภาษีธุรกิจเฉพาะ ซึ่งส่วนใหญ่เป็นธุรกิจที่เกี่ยวข้องกับการเงิน การธนาคาร และการประกันภัย การทำความเข้าใจภาพรวมของธุรกิจเหล่านี้จะช่วยให้เห็นบริบทของภาษีประเภทนี้ได้ชัดเจนยิ่งขึ้น โดยประกอบไปด้วย

• การดำเนินธุรกิจธนาคารพาณิชย์  
• ธุรกิจด้านการเงิน หลักทรัพย์ และเครดิตฟองซิเอร์  
• การประกอบธุรกิจประกันชีวิต  
• การดำเนินกิจการโรงรับจำนำ 
• ธุรกิจที่มีลักษณะคล้ายคลึงกับธนาคารพาณิชย์ 
• การขายอสังหาริมทรัพย์ในลักษณะที่เป็นการค้าหรือมุ่งหวังผลกำไร  
• ธุรกรรมการซื้อขายหลักทรัพย์โดยมีสัญญาขายคืน  
• กิจการประเภทอื่นตามที่กฎหมายกำหนดเพิ่มเติม  

อสังหาริมทรัพย์ที่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ

ในส่วนของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ การเสียภาษีธุรกิจเฉพาะจะมุ่งเน้นไปที่การขายที่ถือเป็นการค้าหรือหากำไร ซึ่งมีลักษณะที่ชัดเจนตามที่กฎหมายกำหนด การทำความเข้าใจเงื่อนไขเหล่านี้จะช่วยให้ผู้ขายประเมินได้ว่าการขายของตนเองเข้าข่ายที่ต้องชำระภาษีประเภทนี้หรือไม่ โดยมีรายละเอียดดังนี้

• การขายที่ดินที่ผ่านการจัดสรรตามกฎหมาย 
• การขายห้องชุดในอาคารชุดหรือคอนโดมิเนียม 
• การขายอาคารที่ก่อสร้างขึ้นเพื่อจำหน่าย  
• การขายอสังหาริมทรัพย์ที่มีการแบ่งย่อยเพื่อขาย 
• การขายอสังหาริมทรัพย์ที่ถือครองในนามนิติบุคคล  
• การขายอสังหาริมทรัพย์ที่กระทำภายใน 5 ปี  

ขายบ้านต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะเท่าไหร่

อัตราภาษีธุรกิจเฉพาะสำหรับการขายอสังหาริมทรัพย์จะเกิดขึ้นเมื่อเราถือครองอสังหาริมทรัพย์นั้นเป็นระยะเวลาน้อยกว่า 5 ปี (นับแบบวันชนวัน) โดยจะคิดในอัตราร้อยละ 3.3 ของราคาซื้อขายจริง หรือราคาประเมินจากกรมที่ดิน โดยจะยึดจากราคาที่สูงกว่าเป็นเกณฑ์ แต่หากถือครองนานกว่า 5 ปี หรือมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านของอสังหาริมทรัพย์นั้นนานกว่า 1 ปี จะได้รับการยกเว้นภาษีส่วนนี้ โดยอัตราภาษีที่ต้องชำระสามารถคำนวณได้ง่าย ๆ ดังนี้

• ภาษีธุรกิจเฉพาะ = [รายรับก่อนหักรายจ่าย หรือราคาประเมิน x อัตราภาษี 3%] x อัตราภาษีท้องถิ่น 10%
• ภาษีธุรกิจเฉพาะ = รายรับก่อนหักรายจ่าย หรือราคาประเมิน x อัตราภาษี 3.3%

เอกสารที่ต้องใช้ในการยื่นภาษีธุรกิจเฉพาะ

เพื่อความถูกต้องและเป็นไปตามข้อบังคับของกรมสรรพากร ผู้ประกอบการที่มีหน้าที่เสียภาษีธุรกิจเฉพาะจำเป็นต้องจัดทำและจัดเก็บเอกสารทางบัญชีและภาษีให้ครบถ้วน ซึ่งจะช่วยให้กระบวนการยื่นภาษีเป็นไปอย่างเรียบร้อย โดยเอกสารหลักที่ต้องเตรียมมีดังนี้

• แบบบันทึกรายรับก่อนหักรายจ่าย ต้องจัดทำเป็นรายวัน และทำการสรุปยอดรวมทุกสิ้นเดือน เพื่อแสดงรายการรับทั้งหมดที่เกิดขึ้น
• รายงานแยกตามสถานประกอบการ ในกรณีที่มีสถานประกอบการหลายแห่ง ต้องจัดทำรายงานรายรับแยกเป็นรายสาขา และลงบันทึกข้อมูลให้เรียบร้อยภายใน 3 วันทำการนับจากวันที่มีรายรับเกิดขึ้น
• การจัดเก็บเอกสาร ต้องเก็บรักษารายงานและเอกสารประกอบการลงบัญชีทั้งหมดไว้เป็นหลักฐานไม่น้อยกว่า 5 ปี นับจากวันที่ได้ยื่นแบบแสดงรายการภาษี

วิธียื่นแบบภาษีธุรกิจเฉพาะ

กระบวนการยื่นแบบเพื่อชำระภาษีธุรกิจเฉพาะมีขั้นตอนและกำหนดเวลาที่ชัดเจน ผู้ประกอบการต้องปฏิบัติตามเพื่อหลีกเลี่ยงเบี้ยปรับหรือเงินเพิ่มที่อาจเกิดขึ้น การดำเนินการสามารถทำได้ทั้งรูปแบบปกติและออนไลน์ โดยมีแนวทางปฏิบัติดังนี้

• การยื่นแบบ ใช้แบบแสดงรายการ ภ.ธ.40 ในการยื่นต่อกรมสรรพากร โดยต้องระบุประเภทกิจการจำนวนรายรับ ยอดภาษีธุรกิจเฉพาะ และภาษีท้องถิ่น
• กำหนดเวลา ต้องยื่นแบบเป็นรายเดือน ภายในวันที่ 15 ของเดือนถัดไป แม้ว่าในเดือนนั้นจะไม่มีรายรับเกิดขึ้นก็ตาม
• ช่องทางการยื่น สามารถยื่นได้ที่สำนักงานสรรพากรพื้นที่สาขาตามที่ตั้งของสถานประกอบการ หรือยื่นผ่านระบบออนไลน์ของกรมสรรพากร ซึ่งจะได้รับการขยายเวลาออกไปอีก 8 วัน
• กรณียอดภาษีต่ำ หากยอดภาษีที่คำนวณได้ในเดือนใดมีมูลค่าไม่ถึง 100 บาท จะได้รับการยกเว้นไม่ต้องชำระ แต่ยังคงมีหน้าที่ต้องยื่นแบบ ภ.ธ.40 ตามปกติ

ขายบ้านต้องเสียค่าใช้จ่ายอะไรอีกบ้าง

นอกเหนือจากภาษีธุรกิจเฉพาะแล้ว ในการโอนกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์ยังมีค่าใช้จ่ายส่วนอื่น ๆ ที่ผู้ขายต้องรับผิดชอบหรือตกลงกับผู้ซื้อให้ชัดเจน การทำความเข้าใจค่าใช้จ่ายเหล่านี้จะช่วยให้เราประเมินต้นทุนรวมของการขายได้อย่างแม่นยำยิ่งขึ้น

ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย

ภาษีส่วนนี้จะคำนวณจากราคาประเมินของกรมที่ดินเป็นหลัก ไม่ใช่ราคาซื้อขายจริง โดยจะมีการหักค่าใช้จ่ายตามเงื่อนไขการได้มาของอสังหาริมทรัพย์นั้น หากได้มาโดยมรดกหรือการให้โดยเสน่หา จะหักค่าใช้จ่ายได้ 50% แต่หากได้มาจากการซื้อขาย จะหักค่าใช้จ่ายได้ตามจำนวนปีที่ถือครอง (สูงสุดไม่เกิน 10 ปี) จากนั้นจึงนำไปคำนวณภาษีตามอัตราก้าวหน้า

ค่าอากรแสตมป์

ค่าอากรแสตมป์เป็นค่าใช้จ่ายที่เรียกเก็บในกรณีที่ผู้ขายได้รับการยกเว้นไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะเท่านั้น โดยจะคิดในอัตรา 0.5% ของราคาซื้อขายหรือราคาประเมิน (แล้วแต่ราคาใดสูงกว่า) สรุปคือในการขายอสังหาริมทรัพย์หนึ่งครั้ง จะเสียค่าใช้จ่ายในส่วนนี้เพียงอย่างใดอย่างหนึ่งระหว่างภาษีธุรกิจเฉพาะหรือค่าอากรแสตมป์ จะไม่ถูกเรียกเก็บซ้อนกัน

ค่าธรรมเนียมการโอน

ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์จะถูกเรียกเก็บในอัตรา 2% ของราคาประเมินที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง โดยค่าใช้จ่ายในส่วนนี้ไม่ได้มีกฎหมายกำหนดตายตัวว่าฝ่ายใดต้องเป็นผู้รับผิดชอบ ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับการตกลงร่วมกันระหว่างผู้ขายและผู้ซื้อ ซึ่งโดยทั่วไปมักจะแบ่งชำระคนละครึ่ง หรือตามสัดส่วนที่ตกลงกันไว้ในสัญญาจะซื้อจะขาย

การขายอสังหาริมทรัพย์หนึ่งครั้งมีภาระค่าใช้จ่ายด้านภาษีและค่าธรรมเนียมที่เกี่ยวข้องหลายส่วน ทั้งภาษีธุรกิจเฉพาะ ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ค่าอากรแสตมป์ และค่าธรรมเนียมการโอน การเตรียมตัวและทำความเข้าใจในรายละเอียดของค่าใช้จ่ายแต่ละประเภทจะช่วยให้การบริหารจัดการงบประมาณเป็นไปอย่างราบรื่นและคาดการณ์ได้ สำหรับผู้ที่มองหาที่อยู่อาศัยทำเลน่าอยู่อาศัยและลงทุนขายต่อสร้างกำไรในอนาคต สามารถเข้าไปเยี่ยมชมโครงการคอนโด ดรีม พิษณุโลก และโซแอนด์ ขอนแก่นจาก CP Land ได้เลย