Capital Gain & Rental Yield คืออะไร ทำความเข้าใจก่อนลงทุนอสังหาฯ

การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์มีเป้าหมายหลักเพื่อสร้างผลตอบแทนที่คุ้มค่า ซึ่งก่อนที่จะลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ เราควรทำความเข้าใจว่า Capital Gain และ Rental Yield คืออะไร มีวิธีการคิดคำนวณอย่างไร เพื่อใช้ข้อมูลในการพิจารณาการลงทุนได้สอดคล้องกับเป้าหมายการลงทุนของตัวเองได้

Capital Gain คืออะไร

Capital Gain คือ ส่วนต่างของกำไรที่เกิดขึ้นเมื่อเราขายอสังหาริมทรัพย์ไปในราคาที่สูงกว่าราคาต้นทุนที่ซื้อมา เป็นผลตอบแทนที่เกิดจากการเพิ่มขึ้นของมูลค่าสินทรัพย์นั้น ๆ ตามกาลเวลา ซึ่งอาจได้รับอิทธิพลจากปัจจัยต่าง ๆ เช่น การพัฒนาของทำเลที่ตั้ง โครงสร้างพื้นฐานโดยรอบ หรือความต้องการของตลาด นับเป็นหนึ่งในหัวใจสำคัญของการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในระยะยาวที่มุ่งเน้นการสร้างความมั่งคั่งจากการเติบโตของมูลค่า

สูตรการหาค่า Capital Gain

การคำนวณ Capital Gain เป็นเปอร์เซ็นต์ช่วยให้เราเห็นภาพผลตอบแทนที่ชัดเจน เพื่อนำไปเปรียบเทียบกับสินทรัพย์อื่น ๆ หรือประเมินความสำเร็จของการลงทุนในครั้งนั้น การคำนวณสามารถทำได้ไม่ซับซ้อน โดยใช้สูตรง่าย ๆ เพื่อแปลงส่วนต่างกำไรให้เป็นค่าร้อยละที่เข้าใจได้ง่าย

• สูตรการคำนวณ (กำไรที่ได้จากการขายอสังหาฯ ÷ ราคาอสังหาฯ ที่ซื้อมา) x 100
• ตัวอย่าง เราซื้อคอนโดมิเนียมมาในราคา 2,000,000 บาท และในอีก 5 ปีต่อมา สามารถขายได้ในราคา 2,500,000 บาท ทำให้มีกำไร 500,000 บาท
• การคิด Capital Gain (500,000 ÷ 2,000,000) x 100 = 25%

Rental Yield คืออะไร

สำหรับนักลงทุนที่มุ่งสร้างกระแสเงินสด Rental Yield คือตัวชี้วัดสำคัญที่แสดงอัตราผลตอบแทนประจำปีที่ได้จากการปล่อยเช่าสินทรัพย์เทียบกับราคาที่ลงทุนไป ค่านี้จะบ่งบอกถึงศักยภาพในการสร้างรายได้ของอสังหาริมทรัพย์นั้น ๆ และช่วยให้นักลงทุนประเมินได้ว่าผลตอบแทนค่าเช่าที่ได้รับมีความคุ้มค่าต่อเม็ดเงินที่จ่ายไปหรือไม่ ซึ่งเป็นข้อมูลพื้นฐานในการตัดสินใจเลือกลงทุนในสินทรัพย์เพื่อการปล่อยเช่า

วิธีการคิด Rental Yield

การคำนวณ Rental Yield สามารถแบ่งได้หลายรูปแบบตามความละเอียดของค่าใช้จ่ายที่นำมาพิจารณา ซึ่งแต่ละวิธีจะให้มุมมองต่อผลตอบแทนที่แตกต่างกันออกไป เพื่อให้นักลงทุนสามารถเลือกใช้ได้ตามสถานการณ์และกลยุทธ์ของตนเอง โดยมี 3 วิธีหลักที่นิยมใช้กันโดยทั่วไป

Gross Rental Yield

เป็นการคำนวณอัตราผลตอบแทนจากการเช่าในเบื้องต้นที่ง่ายที่สุด โดยจะให้ภาพรวมของรายได้ก่อนหักค่าใช้จ่ายใด ๆ เหมาะสำหรับการประเมินศักยภาพของสินทรัพย์อย่างรวดเร็ว หรือสำหรับนักลงทุนที่ซื้ออสังหาริมทรัพย์ด้วยเงินสด 

• สูตรการคำนวณ (ค่าเช่าที่จะได้รับตลอดทั้งปี ÷ ราคาอสังหาฯ ที่ซื้อมา) x 100
• ตัวอย่าง ซื้อคอนโดมิเนียมราคา 2,500,000 บาท และปล่อยเช่าได้เดือนละ 12,000 บาท (เท่ากับ 144,000 บาทต่อปี)
• การคิด Gross Rental Yield (144,000 ÷ 2,500,000) x 100 = 5.76%

Net Rental Yield

การคำนวณ Net Rental Yield จะเป็นวิธีการนำค่าใช้จ่ายต่าง ๆ เช่น ค่าส่วนกลาง ค่าประกัน หรือค่าบำรุงรักษา มาหักออกจากค่าเช่าทั้งปีที่เกิดขึ้นตลอดทั้งปีมาหักลบออกจากรายได้ค่าเช่าก่อนนำไปคำนวณ ทำให้เห็นผลตอบแทนสุทธิที่แท้จริงหลังจากดูแลสินทรัพย์นั้น ๆ เหมาะสำหรับนักลงทุนที่ต้องการทราบกำไรที่แท้จริง

• สูตรการคำนวณ [(ค่าเช่าที่จะได้รับตลอดทั้งปี – ค่าใช้จ่ายตลอดทั้งปี) ÷ ราคาอสังหาฯ ที่ซื้อมา] x 100

• ตัวอย่าง มีค่าเช่าทั้งปี 144,000 บาท แต่มีค่าใช้จ่ายส่วนกลางปีละ 20,000 บาท และค่าบำรุงรักษาอื่น ๆ 4,000 บาท (รวมค่าใช้จ่าย 24,000 บาท)
• การคิด Net Rental Yield [(144,000 – 24,000) ÷ 2,500,000] x 100 = 4.8%

Cash on Cash Rental Yield

เป็นวิธีคำนวณที่วัดผลตอบแทนจาก “เงินสด” ที่เราลงทุนไปจริง ๆ เท่านั้น เช่น เงินดาวน์ เงินจอง ค่าตกแต่ง ไม่ใช่จากมูลค่าเต็มของสินทรัพย์ ทำให้เห็นว่าเงินลงทุนก้อนแรกของเราสร้างผลตอบแทนได้ดีขนาดไหน โดยจะเทียบกับกระแสเงินสดสุทธิที่ได้รับในแต่ละปี จากค่าเช่าหักลบค่าใช้จ่ายและเงินผ่อนธนาคาร

• สูตรการคำนวณ (กระแสเงินสดสุทธิรายปี ÷ เงินสดที่ลงทุนไปทั้งหมด) x 100
• ตัวอย่าง ซื้อคอนโดราคา 2,500,000 บาท โดยวางเงินดาวน์ 500,000 บาท และมีค่าตกแต่ง 100,000 บาท (รวมใช้เงินสด 600,000 บาท) มีค่าเช่ารายปี 144,000 บาท ค่าใช้จ่าย 24,000 บาท และต้องผ่อนชำระสินเชื่อปีละ 96,000 บาท
• กระแสเงินสดสุทธิรายปี 144,000 – 24,000 – 96,000 = 24,000 บาท
• การคิด Cash on Cash Rental Yield (24,000 ÷ 600,000) x 100 = 4%

Capital Gain และ Rental Yield เป็นเครื่องมือชี้วัดผลตอบแทนการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่ขาดไม่ได้ Capital Gain สะท้อนกำไรจากการเติบโตของมูลค่าสินทรัพย์เมื่อขายต่อ ขณะที่ Rental Yield คือมาตรวัดประสิทธิภาพการสร้างกระแสเงินสดจากการปล่อยเช่า การวิเคราะห์ทั้งสองส่วนประกอบกันจะช่วยให้นักลงทุนสามารถสร้างพอร์ตการลงทุนที่แข็งแกร่งและตอบโจทย์เป้าหมายทั้งในระยะสั้นและระยะยาวได้อย่างสมบูรณ์ สำหรับนักลงทุนที่สนใจการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์หรือเก็งกำไรที่ดิน ต้องการโครงการบ้านคุณภาพดี บนทำเลเศรษฐกิจ สามารถเข้ามาเยี่ยมชมโครงการ โซลวานี พิษณุโลก และ โซลวานี นครสวรรค์ จาก CP Land ได้เลย